۵ نکته که حتما باید بدانید اگر می‌خواهید کاندو پیش‌خرید کنید

خرید کاندوی پیش فروش شرایط خاص خودش را دارد و کسانی که متعهد به خرید چنین واحدی می‌شوند، 5 درصد از هزینه کاندوی خود را سرمایه‌گذاری می‌کنند. سپس باید در طول دوره ساخته شدن کاندو که حدود 2 تا 3 سال طول می‌کشد، بخشی از پرداخت‌ها را انجام دهند. به‌گونه‌ای که موقع تکمیل واحد، ۲۰ درصد از قیمت خانه خود را پرداخته باشند 

چه کسی دوست ندارد قیمت خانه را براساس ارزش بازار فعلی مسکن بپردازد و خانه را 3 سال بعد و با ارزش همان موقع تحویل بگیرد، آن‌هم بدون این که پولی بابت اقساط وام مسکن پرداخت کرده باشد؟ 

این ویژگی باعث شده بازار کاندومینیوم‌های پیش فروش داغ داغ شود و بسیاری از خریداران، چه برای استفاده شخصی و زندگی و چه برای سرمایه‌گذاری کردن، این کاندو‌ها را انتخاب کنند. 

این موضوع به اضافه محبوبیت بالای کاندو در تورنتو باعث شده آمارها افزایش 3 برابری میزان کاندوهای در دست ساخت را در مقایسه با اوایل دهه 1990 نشان دهند. 

با این حال، خرید یک کاندوی پیش فروش هم به همین سادگی‌ها نیست و نمی‌توانید بی‌گدار به آب بزنید. شما برای این که در معامله خود ضرر نکنید باید تمام جوانب و ظرافت‌های این کار را مدنظر داشته باشید. 

البته، اگر اطلاعات چندانی درباره این موضوع ندارید، اصلا جای نگرانی نیست چون در این مطلب به 5 توصیه کاربردی اشاره شده که کمک می‌کند بهترین تصمیم را موقع خرید کاندوی پیش فروش بگیرید. 

در این مطلب خانم شری دبیر مشاور باسابقه املاک در تورنتو که ۱۷ سال است به طور تخصصی در زمینه پیش‌فروش پروژه‌ها فعالیت دارد، توضیحات تخصصی و تکمیلی را ارائه می‌کند.

تقاضا برای زندگی در کاندو در داخل شهر تورنتو، همچنان سر به آسمان می‌ساید. شرکت خانه‌سازی و وام مسکن کانادا، Canadian Mortgage and Housing Corporation آماری را منتشر کرده است که نشان می‌دهد در حال حاضر، نسبت تعداد کاندوهای در دست ساخت به رشد جمعیت، تقریبا 3 برابر بیشتر از اوایل دهه ۱۹۹۰ است.  

چرا خرید کاندوی پیش فروش مورد استقبال خریداران قرار گرفته است؟ 

محبوبیت کاندوها به‌عنوان راهی برای ورود به دنیای سرمایه‌گذاری در املاک، در حال افزایش بوده است. کسانی که متعهد به خرید واحدهای پیش‌فروش می‌شوند، 5 درصد از هزینه کاندوی خود را سرمایه‌گذاری می‌کنند و آن‌گاه، در طول دوره بنای ساختمان خود که غالبا 2 یا 3 سال طول می‌کشد، از برنامه‌ای برای پرداخت‌های‌شان پیروی می‌کنند. این برنامه به گونه‌ای تنظیم شده است که در هنگام تکمیل واحد، ۲۰ درصد از قیمت خانه خود را پرداخته باشند. 

خریداران از این ایده استقبال می‌کنند که قیمت را براساس ارزش بازار فعلی بپردازند و خانه را با ارزش 3 سال بعد تحویل بگیرند، بدون آنکه پولی بابت اقساط وام مسکن پرداخت کرده باشند. 

با توجه به اینکه ساخت‌وسازهای جدید همواره در حالا سر بر آوردن است، خرید کاندو، هم برای استفاده شخصی و هم به‌عنوان یک ملک سرمایه‌گذاری، می‌تواند گزینه جذابی برای خریداران باشد. 

خرید کاندوی پیش‌فروش نیز درست به همین شکل، چالش‌های مخصوص به خود را دارد. 

توصیه‌هایی که کمک می‌کنند بهترین تصمیم را موقع خرید کاندوی پیش فروش بگیرید 

خانم شری دبیر مشاور باسابقه املاک در تورنتو که ۱۷ سال است به طور تخصصی در زمینه پیش‌فروش پروژه‌ها فعالیت دارد، ۵ توصیه مهم برای کمک به شما دارد، تا بتوانید بهترین تصمیم ممکن را در هنگام خرید یک واحد پیش‌فروش بگیرید.  

1 تحقیق کردن درباره گزینه‌های پیش‌فروش و فروش مجدد را فراموش نکنید 

سازندگان در سال‌های اخیر، با این پیش‌بینی که بازار همچنان نرخ‌های رشد رکوردشکن خود را حفظ خواهد کرد، در قیمت‌گذاری واحدهای پیش‌فروش، خوشبینانه عمل کرده‌اند. 

از آنجا که مردم همچنان در حال خرید هستند، بسیاری از سازندگان این رویه را در قیمت‌گذاری‌ها ادامه خواهند داد. خانم دبیر ضمن آنکه دیدن این حجم از رشد و توسعه را در شهری در کلاس جهانی تورنتو نشانه خوبی می‌داند، هشدار می‌دهد که پیش‌بینی کردن درباره سمت‌وسوی حرکت بازار، می‌تواند مخاطره‌آمیز باشد. 

او توصیه می‌کند که برای گرفتن بهترین قیمت و ارزش ممکن، اندکی دوندگی به شرح زیر داشته باشید: 

نخست آنکه، به دفتر فروش بروید و بررسی کنید که چه چیزهایی دارند. پلان‌های کف را بگیرید و با مشاور املاک خود صحبت کرده و از آنها بپرسید که چه موردهای مشابه دیگری در واحدهای پیش‌فروش و فروش مجدد وجود دارد. 

سپس، به دیدن سایر گزینه‌های خود رفته و ببینید که قیمت واحد‌های موجود و واحد پیش‌فروشی که شما در فکر خرید آن هستید، در مقایسه با یکدیگر چگونه هستند. 

به دلیل ریسک ذاتی خرید پلان در مقایسه با خرید ساختمان موجود، قاعدتا باید تخفیف‌هایی برای خریداران در نظر گرفته شده باشد. اگر در آن حوالی واحد تکمیل شده‌ای با قیمت مشابه وجود داشت، احتمالا با خرید آن، استفاده بهتری از پول‌تان کرده‌اید. 

یک توصیه حرفه‌ای اضافه: زندگی آبستن تغییر است و احتیاط حکم می‌کند که راهی برای خروج از قرارداد برای خودتان باقی بگذارید تا چنانچه اولویت‌های مالی‌تان دچار تغییر شد، از آن استفاده کنید. 

بررسی کنید که آیا سازنده، اجازه واگذاری قرارداد را به طرف ثالث می‌دهد و به عبارت دیگر، آیا خریدار حق فروش حقوق واحد خود را قبل از تکمیل شدن پروژه دارد یا خیر. 

بعضی از سازندگان اجازه واگذاری نمی‌دهند و برخی دیگر در ازای دریافت مبلغی، اجازه واگذاری قرارداد و فروش واحد به خریدار دیگری را به شما می‌دهند. 

2 مشاور املاک چگونه می‌تواند برای خرید یک واحد پیش فروش به شما کمک کند؟ 

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که در هنگام خرید کاندوی پیش‌فروش، تنها با کسانی که در دفتر فروش کاندو هستند، سروکار خواهند داشت. 

حتی خریدارانی که نمایندگانی برای خود دارند، گاهی بدون کارگزاران‌شان به دفتر پیش‌فروش می‌روند. کارگزار شما می‌تواند و باید همراه شما به دفتر فروش بیاید تا سوالات مناسب را بپرسد. 

در دفتر فروش، یک کارگزار حضور دارد که برای توسعه‌دهنده کار می‌کند. بنابراین، مهم است که شما نیز نماینده خود را همراه ببرید تا سوالات مناسب را بپرسد و به شما در گرفتن یک تصمیم آگاهانه درباره خریدتان، کمک کند. 

به یاد داشته باشید که کارگزار شما از منابعی برخوردار است که می‌تواند از پروژه‌های آینده اطلاع یابد و در برخی موارد، قبل از دسترسی عمومی مردم، به شما در پیدا کردن فرصت‌های سرمایه‌گذاری کمک کند. 

کارگزاران با توسعه‌دهندگان بزرگ آشنا هستند و به همین دلیل، می‌توانند در مورد میزان خوشنامی سازنده و پروژه‌های تکمیل‌شده آنها اطلاعاتی به شما داده و کیفیت ساخت‌وساز را مورد ارزیابی قرار دهند، چرا که آنها هر روز با چنین ساختمان‌هایی سر و کار دارند. 

پس از آنکه واحدی را خریداری کردید، در طول فرایند ساخت‌وساز، کارگزار شما می‌تواند همچنان همان فعالیت‌های حمایتی را برای راهنمایی و محافظت از شما در خلال این فرایند انجام دهد. از جمله آنکه گزارش پیشرفت کار را از سازنده بگیرد، در مورد انتخاب نازک‌کاری‌ها به شما کمک کند و بازرسی نهایی از واحد را قبل از نهایی شدن قرارداد، به انجام برساند. 

3 چند نکته مهم که کمک می‌کند از حفظ چشم‌انداز زیبای کاندوی‌تان مطمئن شوید

بسیاری از ساکنان کاندوها عاشق لذت بردن از چشم‌انداز واحدهای خود هستند، اما در شهری مانند تورنتو که ساختمان‌های جدید پی‌درپی در حال سر بر آوردن است، پیش‌بینی اینکه چشم‌اندازی تماشایی خانه شما دست‌نخورده باقی خواهد ماند یا با ساختمانی دیگر جایگزین خواهد شد، می‌تواند دشوار باشد. 

خانم شری دبیر مشاور باسابقه املاک در تورنتو که ۱۷ سال است به طور تخصصی در زمینه پیش‌فروش پروژه‌ها فعالیت دارد، در این رابطه، توصیه‌های زیر را برای خریداران دارد: 

جهتی که واحد شما رو به آن دارد را برای خود مجسم کنید. به ارتفاع ساختمان فکر کنید و ببینید که چه نوع ساختمان‌هایی در آن سمت وجود دارد. اگر ساختمانی نوساز یا خانه‌هایی مسکونی با شرایط فیزیکی مناسب یا مدرسه یا یک بیزینس پر رونق، در آن سمت وجود داشت، این نکته می‌تواند نشانه‌ای خوب از آن باشد که شرایط فعلی باقی خواهد ماند. 

با وجود این، در نهایت هیچ چیز قطعی نیست و در سال‌های باقی مانده تا تکمیل پروژه، خیلی چیزها می‌تواند تغییر کند. 

توصیه حرفه‌ای اضافی: خانم دبیر توصیه می‌کند که قبل از خرید کاندو، از کارگزار املاک خود بخواهید که طرح‌های موجود برای برخی موقعیت‌های مکانی خاص را بررسی کرده و ببیند که آیا هیچ درخواست مجوزی برای ساخت‌وساز ارائه شده است یا خیر. 

4 ریسک‌های همراه با معامله‌های پیش‌فروش را درک کنید و نگران نباشید

اگر زمان‌بندی مشخصی برای برنامه‌های‌تان دارید و از انعطاف‌پذیری لازم برای جابجا کردن آن برخوردار نیستید، شاید خرید کاندوی پیش‌فروش انتخاب مناسبی برای شما نباشد. 

تاخیر، امر بسیار متداولی است و شما باید زمان دورتری از هر تاریخی که برآورد شده است را مدنظر قرار دهید. چون این تاریخ‌ها را معمولا مدت‌ها قبل، حتی قبل از کندن پی ساختمان، تعیین می‌کنند. 

خانم دبیر می‌گوید از آنجا که بسیاری از توسعه‌دهندگان تا زمانی که درصد مشخصی از واحدها فروخته نشده باشد، نمی‌توانند پی کنی را آغاز کنند، معمولا تاخیر اولیه‌ای بسته به مدت زمان لازم برای فروش حداقل واحدهای در نظر گرفته شده، وجود خواهد داشت. 

مورد دیگری که خانم دبیر از شما می‌خواهد در مورد آن هشیار باشید، آن است که در هنگام خرید واحدهای پیش‌فروش تا زمانی که پروژه به پایان نرسیده باشد، نمی‌توانید محصول نهایی را مشاهده کنید. 

با این شرایط، شما نمی‌توانید به‌طور دقیق پیش‌بینی کنید که موقعیت یا اندازه یک ستون در واحد شما به چه صورت خواهد بود و چگونه با جریان و راستای دید در فضا تعامل می‌کند یا اینکه چگونه اندازه یا موقعیت پنجره‌ها می‌تواند نور طبیعی را محدود کند. 

در این وضعیت، احساس ناملموسی از جریان و فضا وجود دارد که آن را از پلان دو بعدی یا طراحی‌های هنرمندانه نمی‌توان دریافت کرد. 

نکته مهم دیگری که در مورد کاندوهای پیش‌فروش وجود دارد، هزینه‌های نگهداری است. این هزینه‌ها براساس فوت مربع از زیربنا محاسبه شده و غالبا به شکل عامدانه‌ای کاملا پایین در نظر گرفته می‌شود تا خریداران را به خود جلب کند. 

خانم شری دبیر هشدار می‌دهد که افزایش هزینه‌های کاندو را باید در بودجه خود مدنظر قرار دهید، چرا که افزایش جهش‌وار این نرخ‌ها در طول دوره infancy (3 تا 4 سال نخست) پس از تکمیل ساخت‌وساز، امری کاملا متداول است. 

این افزایش هزینه‌‌ها نوعا پس از چند سال و به محض آنکه هزینه‌های قراردادهای ساختمان مثل امنیت، نظافت و نگهداری به شکل مستحکمی تثبیت شد، متوقف خواهد شد. 

5  به جای زرق و برق‌های ظاهری روی امکانات ضروری کاندو تمرکز کنید

خانم شری دبیر پیشنهاد می‌کند که چنانچه قصد دارید از کاندوی پیش‌فروش خود به‌عنوان یک ملک سرمایه‌گذاری رنتال استفاده کنید، به جای زرق و برق‌های ظاهری، روی ویژگی‌ها و امکانات ضروری تمرکز داشته باشید.  

مساحت زیربنای بالاتر به معنای قیمت بالا و هزینه‌های نگهداری بالاست، اما لزوما درآمد رنتال چندان بیشتری با خود به همراه نمی‌آورد.  

ساختمان‌ها و واحدهایی که از امکانات منحصربه‌فردی برخوردار هستند و به همین دلیل از رقبا متمایز می‌شوند، بیشترین ارزش را در این بازار پر از گزینه‌های کاندو، در هنگام فروش مجدد، پیدا می‌کنند. 

برای مثال، سعی کنید دنبال واحدها و ساختمان‌هایی بگردید که از ویژگی‌هایی مانند چشم‌انداز عالی، نازک‌کاری‌های منحصربه‌فرد، سقف‌های مرتفع، فضاهای سبز یا آسانسور گاراژ پارکینگ برخوردار هستند تا بیشترین ارزش را در ازای خرید خود، به دست آورید. 

خانم دبیر می‌گوید مکان‌های تجاری تغییرکاربری یافته [hard loft conversions]، به دلیل استایل منحصربه‌فرد و کمیابی‌شان، معمولا افزایش قیمت بالاتری را نسبت به کاندوهای به سبک آپارتمان، تجربه می‌کنند.  

علاوه بر این، داشتن پارکینگ یک سرمایه‌گذاری مستحکم است و گزینه مهمی هم در هنگام فروش مجدد محسوب می‌شود. 

بنابراین، اگر از عهده خریدن پارکینگ برمی‌آیید، حتما این کار را انجام بدهید، چون این فضاها در تورنتو همواره در حال گران‌تر شدن هستند و خرید آنها دشوارتر می‌شود. 

حتی اگر خودتان یا مستأجرتان هم از این جای پارک استفاده نکنید، می‌توانید آن را اجاره بدهید. 

در هنگام فروش مجدد نیز، واحد شما در مقایسه با واحدهای فاقد پارکینگ،‌ در زمان کوتاه‌تر و با قیمت بالاتری فروش می‌رود. 

یک توصیه حرفه‌ای از یک مشاور حرفه‌ای

مشاور باسابقه املاک در تورنتو که ۱۷ سال است به طور تخصصی در زمینه پیش‌فروش پروژه‌ها فعالیت دارد پیشنهاد می‌کند که همراه با واحدتان، یک انباری هم بخرید. 

مردم اغلب اهمیت انباری را نادیده می‌گیرند، چیزی که بسیاری از واحدهای کاندو کم دارند. 

انباری به یک ویژگی باارزش تبدیل شده و مکانی برای نگهداری از لباس‌های خارج از فصل، وسایل تزئینی، جامه‌دان‌ها یا تجهیزات ورزشی است که به‌ندرت مورد استفاده قرار می‌گیرند.