جهش بازار کاندو در دسامبر ۲۰۲۰ و چشم‌انداز سال جدید

بازار کاندو در تورنتو اگرچه سال سرد و کم رونقی را پشت سر گذاشت، ولی ناگهان در دسامبر به رکوردهای تازه‌ای دست پیدا کرد. در این ماه، تقاضای شدیدی در بازار فروش کاندو وجود داشت و سرمایه‌گذاران به بازار سرازیر شدند. 

آمارهائی که نهاد مشاوران مسکن تورنتو درباره بازار دسامبر منتشر کرده‌اند یک جهش ۷۴ درصدی را نسبت به مدت مشابه در دسامبر سال ۲۰۱۹ نشان می‌دهد.

این در حالیست که در بسیاری از ماه‌های سال گذشته این رشد یک رقمی و حتی در برخی ماه‌ها منفی بوده است.

البته همین روند درمورد میزان فروش کلی انواع خانه در ماه دسامبر هم مشاهده می‌شود. در این ماه در تورنتو ۷,۱۸۰ ملک معامله شد و این یعنی افزایش شگفت‌انگیز ۶۴/۵ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن. 

اما چه عواملی بر روند بازار کاندو دارد تاثیر می‌گذارد و چه پیش‌بینی‌هائی می‌شود برای سال جدید داشت؟

در مطلب پیش رو، خانم شری دبیر مشاور باسابقه املاک در تورنتو که ۱۷ سال است به‌طور تخصصی در زمینه پیش‌فروش پروژه‌های کاندو فعالیت دارد، به ابعاد مختلف موضوع افزایش فروش کاندو در سال گذشته و همچنین، آینده این بازار پرداخته است.

---

فعالیت‌های بازار کاندوی تورنتو، حال چه به خاطر نرخ‌های بهره وام مسکن باشد یا آغاز تزریق واکسن یا هر چیز دیگری، در ماه دسامبر به رکوردهای تازه‌ای افزایش یافت. 

آمارهایی که حاکی از افزایش فروش کاندو در دسامبر ۲۰۲۰ است 

بخش کاندو که بیشترین آسیب را از پیامدهای کووید ۱۹ متحمل شد، در آخرین ماه سالی که گذشت شاهد ۲,۱۹۳ مورد فروش در منطقه تورنتو و حومه (GTA) بود، که ۳۰/۵ درصد از کل فروش مسکن در آن ماه را تشکیل می‌داد و مهمتر اینکه، نسبت به ماه مشابه در سال ۲۰۱۹، به میزان ۷۵/۴ درصد رشد نشان داد. 

کارشناسان بازار املاک در اوایل ماه نوامبر، به سرمایه‌گذاران کاندو در دان‌تاون و در واقع، به تمام کسانی که مایل به ورود به این بخش از بازار بودند، هشدار داده بودند که اکنون زمان ایده‌آلی برای اقدام نیست و بهتر است به جای آن، بنشینند و نظاره‌گر اوضاع باشند.  

تنها با گذشت دو ماه، به نظر می‌رسد که میوه انتظار به بار نشسته است. فعالان بازار انتظار دارند که این روند، در ماه‌های پیش رو نیز تداوم یابد. 

تنها ظرف ۶ هفته، بازار کاندو زیر و رو شد 

شری دبیر مشاور باسابقه بازار املاک می‌گوید: «بازار کاندو ظرف تنها ۶ هفته به معنای واقعی کلمه زیر و رو شد. واقعا جالب است، در اکتبر همه چیز کند پیش می‌رفت؛ اوایل نوامبر هم همینطور بود، اما در دسامبر تقاضای شدیدی وجود داشت و سرمایه‌گذارانی که سقوط قیمت‌ها را در دان‌تاون به چشم یک فرصت می‌دیدند، به بازار سرازیر شدند».   

John Pasalis، رئیس Realosophy Realty به‌صورت تقریبا هفتگی، با نگاه به دگرگونی‌های مشاهده شده در پایان سال، افزایش میزان فروش کاندو در منطقه GTA را نسبت به سال گذشته، در توییتر منتشر می‌کرد. 

از ۱۵ نوامبر به این سو، افزایش آهسته‌ای مشاهده می‌شد که در ابتدا در بازه ۱۱- درصد تا ۵ درصد بود و سپس به ۹ درصد تا ۲۳ درصد و سپس به ۳۱ درصد رسید. 

در همین حین و با گذشت کمتر از دو ماه، موجودی بازار در ماه Months of Inventory یا MOI از ۳ به ۲ کاهش یافت که این امر به گفته پاسالیس، با رشد ملایم قیمت‌ها همراه بود. 

فروش مسکن در ۲۰۲۰ نسبت به سال قبل از آن ۸/۴ درصد رشد داشت 

انجمن املاک و مستغلات منطقه تورنتو Toronto Regional Real Estate Board یا TRREB با نگاهی کلی به بازار فروش مجدد منطقه تورنتو و حومه (GTA)، می‌گوید در ۲۰۲۰، مجموعا ۹۵,۱۵۱ مورد فروش گزارش شده است، که ۸/۴ درصد رشد نسبت به سال ۲۰۱۹ نشان می‌دهد. 

به گفته شری دبیر، آنچه به‌طور ویژه موجب تقویت این آمار شده است، نتایج رکوردشکن ماه دسامبر بوده که در آن، ۷,۱۸۰ خانه دست به دست شده است و این یعنی افزایش شگفت‌انگیز ۶۴/۵ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته.  

TRREB همچنین اشاره می‌کند که پس از کاهش آشکار فعالیت‌های بازار بین نیمه مارچ و پایان می، شرایط بازار در نیمه دوم سال به شکل چشمگیری بهبود پیدا کرد، به گونه‌ای که چند ماه پشت سرهم، رکورد میزان فروش و میانگین قیمت‌های فروش شکسته شد. 

میزان فروش کاندو در ماه‌های مختلف ۲۰۲۰ چه تفاوتی با ماه‌های ۲۰۱۹ داشته است؟ 

تغییرات ماه‌های مختلف ۲۰۲۰ نسبت به سال قبل از آن، با نگاه ویژه به خود تورنتو و تمرکز بر میزان فروش کاندو، از قرار زیر بوده است: 

• ژانویه: ۹/۷+ درصد 
• فوریه: ۲۶/۲+ درصد 
• مارچ: ۴/۲+ درصد 
• اپریل: ۶۹/۹- درصد 
• می: ۵۸- درصد 
• جون: ۱۳/۶- درصد 
• جولای: ۴/۷+ درصد 
• آگوست: ۹/۲+ درصد  
• سپتامبر: ۷+ درصد 
• اکتبر: ۸/۵- درصد 
• نوامبر: ۰/۸+ درصد 
• دسامبر: ۷۵/۹+ درصد 

آن‌طور که از گفته‌های شری دبیر، متخصص پیش‌فروش پروژه‌های کاندو برمی‌آید، پس از سلسله تغییرات نه چندان غیرمنتظره چند ماه نخست سال، فعالیت بازار در ماه اپریل به یکباره سقوط کرد که واکنش مستقیمی به کووید ۱۹ و رسیدن تأثیرات آن به تورنتو بود. 

در ماه می شرایط تقریبا به همان اندازه وخیم بود. در ماه جون بهبود اندکی مشاهده شد، ولی هنوز میزان فروش پایین‌تر از سال قبل بود. از جولای تا اکتبر شاهد فراز و نشیب‌های بیشتری بودیم. سپس در نوامبر و دسامبر، گویی با دو دنیای متفاوت مواجه بودیم، به‌گونه‌ای که رشد فروش نسبت به سال گذشته در این دو ماه، به ترتیب ۰/۸ درصد و ۷۵/۹ درصد بوده است.  

عواملی که در افزایش فروش کاندومینیوم تعیین‌کننده بودند  

اما چه عواملی باعث این تحول یک باره در بازار کاندو شدند؟ شری دبیر که ۱۷ سال به طور تخصصی در زمینه پیش فروش کاندو در تورنتو و حومه (GTA) فعالیت دارد می‌گوید: «احساس من این است که افزایش فروش کاندومینیوم، عمدتا نتیجه رشد تقاضا از طرف سرمایه‌گذارانی است که به یکباره به این بازار سرازیر شده‌اند و نه لزوما مصرف‌کنندگان نهایی یا کسانی که برای بار اول کاندو می‌خرند».  

خانم دبیر ادامه می‌دهد: «عوامل بسیار زیادی در این موضوع دخیل هستند. عامل اول این است که قیمت‌ها از نقطه اوج خود پایین آمده‌اند. این کاهش حدود ۱۰ درصد بوده است، بنابراین سرمایه‌گذاران، آن را به چشم یک فرصت می‌بینند. از سوی دیگر، نرخ‌های بهره‌ وام مسکن پایین‌تر از ۲ درصد است که این نیز به نوبه خود، سرمایه‌گذاری را بسیار جذاب می‌کند. در نهایت، این ایده را داریم که واکسیناسیون در دست انجام است. من فکر می‌کنم که سرمایه‌گذاران اکنون اطمینان بیشتری دارند که رکود بازار اجاره، مدت زیادی دوام نخواهد داشت».   

خانم دبیر درباره همین نکته پایانی، توضیح بیشتری می‌دهد: «از هنگام آغاز پاندمی کووید ۱۹ در مارچ ۲۰۲۰، هیچ چیزی به اندازه اعلام اخیر شروع واکسیناسیون روی بازار کاندوی دان‌تاون تورنتو تأثیرگذار نبوده است. انگار که یک جادو رخ داده باشد، نگرانی‌های عمیق درباره کاهش اجاره‌ها و کاهش احتمالی ارزش املاک، به یکباره از بین رفت. این واقعیت که اکنون زمان‌بندی مشخصی برای بازگشت به زندگی شهری وجود دارد، بدان معناست که مالکان کاندو و سرمایه‌گذاران کاندو از این گزینه برخوردارند که تا بازگشت بازار به شرایط عادی، صبر کنند».  

نقشی که سرمایه‌گذاران در فراز و نشیب‌های بازار کاندو داشتند 

خانم دبیر درباره نقشی که خریداران سرمایه‌گذار در بازار کاندو دارند، می‌گوید: «هرگاه با فراز و نشیب‌های بزرگ در بازار کاندو مثل، رشد سریع لیستینگ‌های جدید مواجه می‌شویم، عامل اصلی از نظر من همیشه «سرمایه‌گذاران» هستند. من این هفته فعالیت فراوانی مشاهده کردم و به نظرم می‌رسد که امسال، بازار بلافاصله همزمان با شروع سال نو جهش کرده است، دقیقا مثل اتفاقی که پارسال قبل از کووید افتاد».  

قیمت‌های کاندو عقب‌تر از میزان فروش هستند    

با وجود افزایش چشمگیر میزان فروش، قیمت‌ها هنوز تغییر چندانی پیدا نکرده است. قیمت‌های کاندو، با میانگین ۶۰۰ هزار دلار در ماه دسامبر، ۲ درصد از دسامبر ۲۰۱۹ پایین‌تر است. در شهر تورنتو ما با کاهش ۴/۷ درصدی و در حومه (GTA) با افزایش ۶/۳ درصدی مواجه هستیم. 

در ماه نوامبر نیز بازار کاندو در حومه تورنتو، از نظر قیمت، عملکرد بهتری از کل تورنتو داشت و با ۴/۸ درصد افزایش، به میانگین ۵۳۴ هزار دلار رسید، در حالی که قیمت‌ها در کل تورنتو، با ۳ درصد کاهش به میانگین ۶۴۰ هزار دلار رسید. 

بازار خانه‌های تک‌خانواری و بازار کاندومینیوم، دو مسیر متفاوت را طی کردند 

Jason Mercer، تحلیل‌گر ارشد در نهاد مشاوران مسکن TRREB، می‌گوید: «با آنکه بازار مسکن در کلیت خود، بهبود چشمگیری در ۲۰۲۰ داشت، بازار خانه‌های تک‌خانواری و بازار آپارتمان‌های کاندومینیوم، دو مسیر متفاوت را پیمودند. عرضه خانه‌های تک‌خانواری محدود باقی ماند و همین امر به رقابت شدید بین خریداران و افزایش دو رقمی قیمت‌ها منجر شد. در مقابل، افزایش تعداد لیستینگ‌های کاندو از رشد قیمت‌های آن بسیار فراتر بود».  

او ادامه می‌دهد: «افزایش گزینه‌ها برای خریداران کاندو در نهایت به بالا رفتن قدرت چانه‌زنی آنها و کاهش میانگین قیمت فروش کاندو در طی چند ماه پایانی سال منجر شد». 

مشخص نیست که قیمت‌ها چه زمانی پا به پای افزایش تقاضا، رشد پیدا می‌کند 

با آنکه انتظار می‌رود علاقمندی به کاندو در سال ۲۰۲۱ ادامه پیدا کند، روشن نیست که قیمت‌ها چه زمانی پا به پای افزایش تقاضا، رشد خواهد یافت. 

خانم دبیر کارشناس بازار کاندو در تورنتو می‌گوید: «من نمی‌دانم قیمت‌ها با چه سرعتی افزایش پیدا می‌کند. نمی‌دانم آیا سرمایه‌گذاران مایل خواهند بود که مثلا با پنج خریدار دیگر رقابت کنند یا نه. ولی قطعا این را می‌دانم که در ماه‌های نخست سال جدید، شاهد علاقه فراوانی از طرف سرمایه‌گذاران خواهیم بود».

View this post on Instagram

A post shared by Sherry Dabir (@sherry_dabir.ca)

آینده پیش روی بازار کاندو چگونه خواهد بود؟ 

براساس گزارش تازه‌ای از RBC، آنچه در عمل می‌تواند موجب تداوم فعالیت‌های فروش در بازار کاندو باشد، پایین بودن قیمت‌های آن است؛ که دست‌کم فعلا این وضعیت برقرار می‌باشد. 

در این سند توضیح داده شده است که: «قیمت‌های کاندو در دان‌تاون، همچنان به علت وفور عرضه در بزرگترین شهرهای کانادا، برخلاف روند جاری است. سیر نزولی بازار اجاره، بسیاری از سرمایه‌گذاران بازار کاندو را به طرف فروش سوق داده است». 

این واقعیت برای کسانی که در طی چند ماه گذشته بازار را رصد می‌کردند، از مدت‌ها پیش آشکار بوده است. 

در ادامه این سند آمده است: «لیستینگ‌های فعال در تورنتو و حومه (GTA)، ۱۵۹ درصد و تنها در منطقه تورنتو به میزان ۱۷۲ درصد رشد داشته است. با این حال، این فروش کاندو بود که توجه ما را به خود جلب کرد. فروش کاندو ۷۵ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت (با رشدهای مشابهی در هر دو منطقه تورنتو و حومه (GTA))، که نشان می‌دهد خریداران با تمام قدرت به دنبال معامله‌های شیرین می‌گردند».  

RBC می‌گوید میزان عرضه، به‌ویژه در منطقه تورنتوی بزرگ که قیمت‌ کاندوهای آن افزایش نسبتا اندک ۲/۴ درصدی نسبت به سال گذشته داشته است، همچنان چشمگیر است. 

در توضیحات RBC آمده است: «آرام‌تر بودن قیمت‌های کاندو، اکنون خریداران بیشتری را به سوی این بازار جلب می‌کند. در ماه دسامبر، فروش کاندوهای موجود تقریبا همه جا افزایش داشت. پیش‌بینی ما این است که در ۲۰۲۱، مزیت‌ فزاینده قیمت مناسب کاندوها در مقابل خانه‌های تک‌واحدی مستقل، تقاضا را برای آنها افزایش خواهد داد».  

شری دبیر کارشناس بازار کاندو در تورنتو، قطعا چنین فکر می‌کند و می‌گوید: «در دان‌تاون تورنتو، چنین موقعیتی که کاندوهای کوچک به این سرعت ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش قیمت داشته باشند، دیگر اتفاق نخواهد افتاد؛ مگر آنکه شرایط اضطراری بهداشتی یا مالی دیگری پیش بیاید». 

خانم دبیر بر این باور است که فعالیت‌های بازار کاندو در بهار شعله‌ور خواهد شد. او می‌گوید: «همین‌که بازار کاندو داغ شود، همه به داخل آن شیرجه خواهند زد. با توجه به پایین بودن قیمت‌ها و نرخ‌های بهره، مردم به طرف این بازار هجوم خواهند آورد. یکی از سرکش‌ترین بازارهایی خواهد بود که تا به حال دیده‌ایم». 

به باور شری دبیر، مشاور باسابقه املاک تنها گذشت زمان نشان خواهد داد که آیا بازار کاندوی تورنتو به‌طور کامل بهبود خواهد یافت یا خیر؛ ولی برای فهمیدن این موضوع، لازم نیست که زمان زیادی صبر کنیم.

---