اگر این فکر به سر‌تان زده که یک کاندو بخرید و آن را اجاره دهید، به شما تبریک می‌گوییم. این کار در بازار املاک و مستغلات تورنتو، فکر عاقلانه‌ای است و یک سرمایه‌گذاری سودآور محسوب می‌شود. اما باید جوانب آن را در نظر بگیرید تا بعدا پشیمان نشوید. 

مثلا باید بدانید که در ازای اجاره دادن واحدتان، می‌توانید انتظار چه مقدار درآمد داشته باشید. چون هزینه‌های متفاوتی مانند بیمه، وام مسکن، نگهداری و غیره وجود دارند که مستقیم و غیر مستقیم، بر درآمدی که می‌توانید از ملک داشته باشید، تأثیر منفی می‌گذارند. پس شما باید از تمام نکاتی که در  محاسبه هزینه‌ها دخیل هستند، اطلاع داشته باشید. 

همچنین، باید نکاتی را درباره مجاز یا غیرمجاز بودن اجاره کاندو در مجتمع موردنظرتان، قرارداد اجاره مناسب و سهم مستاجران از ساختمان بدانید. 

ما در این مطلب، به شما گفته‌ایم که چرا خریدن کاندو طرفداران زیادی دارد و یک راهنمای خوب در اختیارتان گذاشته‌‌ایم که کمک می‌کند تحقیقات خود را در مورد خرید کاندو و اجاره دادن آن به درستی انجام دهید. 

در این مطلب خانم شری دبیر مشاور باسابقه املاک در تورنتو که ۱۷ سال است به طور تخصصی در زمینه پیش‌فروش پروژه‌ها فعالیت دارد، توصیه‌هائی را در این زمینه را ارائه می‌کند.

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، در اکثر موارد، فعالیتی سودآور است. از همین رو، تعداد سرمایه‌گذاران در این صنعت، نسبتا بالاست. در خود این بخش نیز بازار به سمت خرید آن دسته از سوییت‌های کاندو تمایل دارد که سرمایه‌گذاران بتوانند بعد از خرید، آنها را اجاره بدهند. 

7 دلیل که نشان می‌دهند چرا خرید کاندو طرفداران زیادی دارد

در ادامه، خانم شری دبیر، مشاور املاک در تورنتو که مدت 17 سال است، به‌طور تخصصی در زمینه پیش فروش واحدهای کاندومینیوم فعالیت دارد، چند دلیل مهم را ذکر می‌کند که نشان می‌دهند چرا کاندو انتخاب پرطرفداری محسوب می‌شود. 

1 تعمیرات کمتری برای انجام دادن وجود دارد و وقت و پول‌تان هدر نمی‌رود

شما یک واحد جدید خواهید خرید، به همین خاطر، کاندومینیوم و همین‌طور تمامی امکانات آن، نو خواهد بود. بنابراین، هیچ تعمیراتی وجود نخواهد داشت که لازم باشد پیگیر آنها باشید. خانه‌ای که نیاز به تعمیرات داشته باشد، دردسر بزرگی است، چون هم وقت و هم پول صاحبخانه را می‌گیرد. 

2شارژ کاندو، هزینه نگهداری ملک را پوشش می‌دهد و نیازی به پرداخت هزینه اضافی نیست

شما با خرید هر نوع کاندویی، ملزم می‌شوید که هزینه‌ای را به‌طور مرتب بابت شارژ کاندو بپردازید. این شارژ کاندو، هزینه‌های نگهداری از ملک شما را تحت پوشش قرار می‌دهد. بنابراین، شما دیگر مجبور نیستید پول دیگری بابت نگهداری از کاندوی‌تان بپردازید. 

3تقاضا برای اجاره کردن کاندو در بازار بالاست 

توسعه شهری، بازار تورنتو را تحت تأثیر قرار داده است، چراکه جوانان شاغل، خانواده‌ها و غیره، به مناطق شهری بزرگ روی می‌آورند تا با نزدیک‌تر شدن به محل‌های کار خود، فاصله رفت‌وآمدهای هر روزه‌شان را کمتر کنند. بنابراین، این روزها زندگی در کاندو طرفداران زیادی دارد.  

از همین رو، اجاره دادن کاندو بسیار آسان‌تر است. همچنین، خانواده‌ها به دلیل امکانات در دسترس برای هر عضو از خانواده، زندگی در کاندو را راحت‌تر می‌دانند. 

4 انتخاب‌های گروه‌هایی از مردم از فضاهای بزرگ به فضاهای کوچک تغییر کرده است 

اگر چه دوران کرونا باعث شده تا گرایش به املاک بزرگ‌تر در میان اقشاری از مردم افزایش پیدا کند، ولی این مساله، عمومیت ندارد. خیلی از مردم، اقامت در فضاهای کوچک‌تر را ترجیح می‌دهند و ایده فضاهای فشرده، مد روز آنهاست. بنابراین، افراد هر چه بیشتری مایل به اجاره کردن کاندو هستند. 

5 کاندوها امکانات هیجان‌انگیزی برای جذب مستاجران دارند

کاندوها خانه‌های جدا افتاده نیستند. آنها عموما بخشی از یک کامیونیتی‌ هستند که امکانات تازه‌ای دارند. از جمله ابتدایی‌ترین امکانات کاندوها می‌توان به مرکز فیتنس، پارک، محل بازی، اتاق استراحت، استخر شنا و مانند اینها اشاره کرد. این امکانات نقش موثری در جذب مستاجران به ملک شما خواهند داشت. 

بنابراین، پیدا کردن مستاجر برای ملک آسان‌تر می‌شود. افزایش تقاضای مستاجران امر مشهودی است و این افزایش را می‌توان مدیریت کرد، چرا که کاندوها از امکانات جالب توجه و سودمندی برخوردار هستند. 

6 وجود هیئت‌مدیره در کاندو، نگرانی‌های شما را کم می‌کند 

در کاندوها یک هیئت‌مدیره منتخب وجود دارد که اعضای آن برای کل دوران توسعه پروژه، انتخاب می‌شوند. بنابراین، منافع شخصی شما نیز به‌طور مشترک، از طریق این هیئت انتخابی، پیگیری می‌شود. علاوه بر این، هیئت‌مدیره‌ها به مدیریت کل ساختمان نیز کمک می‌کنند. به این ترتیب، نگرانی‌های شما تا حد زیادی کاهش می‌یابد. 

7 فروش مجدد کاندو در آینده، آسان‌تر از سایر ملک‌ها خواهد بود 

قابلیت نقد شوندگی [liquidity] در کاندوها، در مقایسه با خانه‌های تک‌واحدی بالاتر است. از همین رو، اگر در آینده احیانا احساس کردید که دوست دارید کاندوی‌تان را بفروشید، به دلیل تقاضای بالا، به آسانی می‌توانید این کار را انجام بدهید. 

به عبارت دیگر، فروش مجدد کاندومینیوم‌ها در آینده، در مقایسه با سایر انواع ملک، آسان‌تر خواهد بود. 

8 هزینه‌های خرید کاندو پایین‌تر از تاون‌هاوس است

مساحت تاون‌هاوس‌ها در مقایسه با کاندو، بسیار بیشتر است. بنابراین، هزینه‌های مرتبط با خرید آنها نیز بالاتر می‌باشد. در مورد واحدهای کاندو، هزینه‌های خرید به دلیل فشردگی آنها، پایین‌تر است. 

البته، این هزینه‌ها بسته به موقعیت مکانی واحدها می‌تواند متفاوت باشد و برخی از کاندوها ممکن است انتخاب‌های کاملا گران‌قیمتی باشند.  

خرید کاندو یک سرمایه‌گذاری خارق‌العاده است اما باید حساب و کتاب آن دست‌تان باشد 

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، تصمیم‌ هوشمندانه‌ای است. انتخاب کاندو برای سرمایه‌گذاری، حتی تصمیم عالی‌تری به شمار می‌آید! اما هنگام خرید یک ملک، حساب‌ و کتاب‌های زیادی باید انجام بدهید. 

این حساب و کتاب‌ها از جمله شامل آن است که متوجه شوید در ازای اجاره دادن واحدتان، می‌توانید انتظار چه مقدار درآمد داشته باشید. بله، هزینه‌های متفاوتی مانند بیمه، وام مسکن، نگهداری و غیره وجود دارد که مستقیم و غیر مستقیم، بر درآمدی که می‌توانید از ملک داشته باشید، تأثیر منفی می‌گذارند.

بنابراین، حساب کنید که این ماجراجویی چقدر برای شما هزینه خواهد داشت. مسایل مالی زیادی وجود دارد که باید تحت پوشش قرار گیرد. 

نکاتی که باید هنگام محاسبه هزینه‌ها مدنظر داشته باشید

موارد زیر، چند نکته ظریف در مورد مسایل مالی هستند که شما در هنگام محاسبه هزینه‌های کلی، باید مدنظر داشته باشید: 

• اجاره‌ای که بابت آپارتمان خود به دست خواهید آورد 
• هزینه‌های سالانه‌ای که برای سرمایه‌گذاری خود متحمل خواهید شد 
• مالیات بر ملکی که باید پرداخت کنید 
• هزینه‌های بیمه یا وام مسکن شما 
• هزینه‌های اضافی تعمیرات و نگهداری 

چند هزینه دیگر نیز وجود دارد که به‌عنوان صاحب یک واحد کاندو، باید بپردازید. برای مثال، یک هزینه مشخص به‌عنوان برآورد مشارکت در کاندو [condo assessment association] وجود دارد که باید پرداخت شود. این هزینه‌ مشارکت شامل پرداخت هزینه‌های نگهداری ساختمان‌ها به‌طور کلی و همچنین مناطق مشاع پروژه می‌شود.   

مثالی که نشان می‌دهد محاسبات مقدماتی برای برآورد سوددهی چگونه باید باشد

خانم شری دبیر، مشاور املاک در تورنتو، مثالی درباره برآورد قیمت بعد از محاسبه معقولانه هزینه‌های بیمه، وام مسکن و سایر موارد پرهزینه، می‌زند و می‌گوید: «برای مثال، فرض کنیم که شما یک واحد کاندو دارید که آن را به‌صورت نقدی خریده‌اید و قصد دارید که این کاندو را اجاره بدهید. بیایید فرض کنیم که اجاره، حدود ۷۸۰ دلار در ماه خواهد بود. این یعنی درآمد سالانه ملک ۹ هزار و ۳۶۰ دلار خواهد بود. خوب به نظر می‌رسد درآمد بدی نباشد، با این حال چند فاکتور دیگر نیز وجود دارد که باید مدنظر قرار بگیرد. 

نکاتی در رابطه با برآورد هزینه‌ها که باید حواس‌تان به آنها باشد 

خانم دبیر در ادامه به نکاتی اشاره می‌کند که در برآورد هزینه‌ها باید مورد توجه قرار بگیرند. این نکات، به شرح زیر هستند: 

• مالیات‌های ملک، حدود هزار دلار خواهد بود که باید سالی یک بار پرداخت شود. 
• پوشش بیمه نیز سالانه حدود ۳۰۰ دلار هزینه خواهد داشت. شما نمی‌توانید این این هزینه بیمه را نادیده بگیرید. همچنین، ‌نباید فراموش کنید که ممکن است یک وام مسکن اضافی نیز وجود داشته باشد. 
• حالا به احتمال زیاد کاندومینیوم شما خالی است و دست‌کم یک ماه طول می‌کشد که برای آن مستاجر پیدا شود. بنابراین، شما ۷۸۰ دلار پول نقد در آن ماه از دست می‌دهید. 
• تبلیغات و هزینه‌های جزئی دیگری نیز برای اقدامات مرتبط با کاندو وجود خواهد داشت. روی‌هم‌رفته شما حدود ۲۰۰ دلار پول نقد برای این قبیل موارد صرف خواهید کرد.
• شما باید تعمیرات ضروری گاه و بیگاهی نیز برای آپارتمان انجام بدهید. این قبیل کارها مطمئنا سالی یک بار اتفاق نخواهد افتاد و هر ۵ سال یک بار تخمین منطقی‌تری است. این دسته تعمیرات، چیزی در حدود ۴ تا ۵ هزار دلار هزینه خواهد داشت. بنابراین، هزینه سالانه تعمیرات حدود هزار دلار خواهد بود. 
• مجموع این هزینه‌ها، ۳ هزار و ۲۸۰ دلار در سال است یا به عبارت دیگر، حدود ۲۷۳ دلار در ماه. با کم کردن این مبلغ از برآورد ۹ هزار و ۳۶۰ دلاری اجاره ۱۲ ماه، به رقم ۶ هزار و ۸۰ دلار برای درآمد ۱۲ ماه می‌رسیم. با توجه به این محاسبات، اجاره دادن کاندو گزینه جذابی به نظر می‌رسد. 
• همچنین افزایش ارزشی که هر سال در نتیجه رشد قیمت ملک اتفاق می‌افتد را نباید نادیده گرفت. 

چند مساله مهم که قبل از سرمایه‌گذاری در خرید کاندو برای اجاره دادن، باید بدانید

چند جنبه اساسی وجود دارد که قبل از آنکه بخواهید کارها را پیش ببرید و در تورنتو اقدام به خرید ملک کنید، باید آنها را مدنظر داشته باشید. موارد زیر، مهمترین نکاتی هستند که باید به یاد داشته باشید:

1 آیا در آن مجتمع، اجاره دادن مجاز است؟ 

هر ساختمان یا مجتمعی، به‌عنوان یک کل، مقررات مشترک خاصی دارد. این مقررات می‌تواند مختص به موقعیت مکانی نیز باشد. مجتمع‌هایی هستند که انجمن، اجازه اجاره دادن واحدهای آنها را نمی‌دهد. 

این بدان معناست که شما قادر نخواهید بود کاندومینیوم خود را بعد از خرید، به‌عنوان یک ملک اجاره‌ای مورد استفاده قرار دهید. بنابراین، بهتر است که از قبل، نگاهی به قوانین و مقررات مجتمع و همچنین شرایط تعیین شده از سوی انجمن بیندازید. 

این کار می‌تواند مانع از ایجاد پیچیدگی‌هایی شود که ممکن است در ادامه راه پیش بیاید. 

2 درباره گرایش‌های بازار مسکن تحقیق کنید و آگاه شوید

از آنجا که شما قصد دارید واحدتان را بعد از خرید اجاره بدهید، اطلاع داشتن از وضعیت منطقه و همچنین شرایط بازار، یکی از فاکتورهای اساسی به شمار می‌آید. دلیل این امر آن است که درآمدی که شما به دست خواهید آورد، منحصرا به شرایط بازار بستگی خواهد داشت. از این رو، بررسی مناسب گرایش‌های بازار املاک و مستغلات، می‌تواند به فهم بهتر برآوردهای مختلف از هزینه‌ها کمک کند. 

گزارش‌های تحلیل بازار متعددی نیز در دسترس است که درباره این پتانسیل‌ها صحبت می‌کنند. ضروری است که چند گزارش اخیر را بررسی کنید تا قضاوت صحیحی درباره پتانسیل رشد بازار به دست آورید. 

منابع متعددی درباره نحوه بررسی بخش املاک و مستغلات در دسترس است و برای درک این‌ که دنبال چه چیزی هستید، می‌توانید به آنها مراجعه نمایید. 

3 حساب‌ و کتاب‌هایی که حتما باید انجام دهید 

خرید کاندو فراتر از صرف انتخاب یک وام مسکن مناسب و خرید ملک موردنظر است. سناریوی ایده‌آل باید طوری باشد که اجاره دریافتی شما، هزینه‌هایی را که مجبور به پرداخت آنها هستید، تحت پوشش قرار دهد. همچنین، باید مقداری سود برای‌تان باقی بماند. 

این بدان معناست که اجاره دریافتی شما باید حق بیمه، هزینه‌های بیمه وام مسکن، مالیات‌های ملک و غیره را تحت پوشش قرار دهد. علاوه بر این، شما باید بعد از پرداخت هزینه‌ها، مقداری پول نیز به‌عنوان درآمد به دست آورید. 

4 از جزئیات درخواست‌ها و انتخاب‌های مستاجران باخبر شوید

این مستاجران هستند که ملک شما را زیر نظر خواهند داشت و تصمیم خواهند گرفت که آیا مایل به اجاره کردن خانه از شما هستند یا خیر. بنابراین، اطلاع داشتن از درخواست‌ها و انتخاب‌های مستاجران، امری حیاتی است. به عبارت دیگر، باید بدانید که آنها به دنبال چه نوع واحدهایی می‌گردند؟ 

این سوال را هم از خودتان بپرسید که آیا موقعیت‌های مکانی خاصی وجود دارد که تقاضا برای آنها بالاتر باشد؟ امکانات متفاوت موردعلاقه مستاجران نیز مهم است. همچنین، باید بدانید که آیا کاندومینیوم باید از نوع استودیو باشد یا یک واحد یک‌خوابه یا واحدی با دو اتاق خواب یا بیشتر؟ دانستن این جزئیات می‌تواند در هنگام خرید ملک، بسیار مفید باشد. 

5 قرارداد اجاره مناسب برای ملک خود داشته باشید

داشتن یک قرارداد مناسب، از مهمترین جنبه‌های کار است، مخصوصا‌ در هنگام اجاره دادن ملک. این قرارداد شامل تمامی قوانین، مقررات و همچنین شروط محدودکننده مسئولیتی است که شما مایل به گنجاندن آنها باشید. 

شما در ابتدا باید پیش‌نویسی از قرارداد اجاره تهیه کرده و سپس، با authority مناسب، آن را نهایی کنید. اگر حواس‌تان فقط به درآمدی باشد که قرار است نصیب‌تان شود، نشان می‌دهد که رویکردی منطقی‌ ندارید.

6 تحقیق کنید که سهم مجاز مستاجران از ساختمان چقدر است

به‌طور کلی، مجتمع‌ها یا انجمن‌های داخل آنها، قوانینی دارند که درصد مجاز تعداد مستاجرها در کل ساختمان را مشخص می‌کند. بعد از اطلاع یافتن از این قوانین، درباره ساختمان موردنظر خود تحقیق کنید. 

به عبارت دیگر، ببینید که چند سرمایه‌گذار قبلا واحدهایی را با هدف اجاره ‌دادن، در آنجا خریده‌اند. به این ترتیب، متوجه خواهید شد که آیا اصلا پتانسیلی برای این کار وجود دارد یا خیر. 

هنگام خرید کاندو، هوشمندانه رفتار کنید و بعد از آنکه کاملا مطمئن شدید، گام نهایی را بردارید

فقط بعد از بررسی این جزئیات مشخص است که باید کار را جلو ببرید و تصمیم نهایی خود را برای سرمایه‌گذاری بگیرید. راه‌های نسبتا زیادی وجود دارد که با در پیش گرفتن آنها می‌توانید در این فاکتورها دخل و تصرف کنید و آنها را مطابق با میل خود تغییر دهید. 

با وجود این، ضروری است که قبل از تصمیم‌گیری نهایی در مورد خرید، درباره این فاکتورها اطلاعات مناسب داشته باشید. 

خرید کاندومینیوم به قصد اجاره دادن آن، مسلما انتخاب سودآوری برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌آید. شکی نیست که خرید کاندو و واگذاری آن برای اجاره، می‌تواند سود فراوانی به‌عنوان یک درآمد اضافی به همراه داشته باشد. 

فاکتورهایی مانند هزینه‌های نگهداری، مالیات‌ها، بیمه و غیره وجود دارد که مبالغ مشخصی را در بر می‌گیرند. بنابراین، هنگام خرید ملک، هوشمندانه گام بردارید. بازار را به دقت مورد مطالعه قرار دهید و فقط بعد از آنکه کاملا مطمئن شدید، گام نهایی را بردارید و کسب درآمد را شروع کنید.